Le calculateur immobilier des investisseurs québécois

La taxe de bienvenue (ou droits de mutation immobilière) est un impôt municipal payable lors de l'achat d'une propriété au Québec. Elle est calculée par tranches progressives sur le prix d'achat.

Barème Montréal : 0,5 % jusqu'à 58 900 $ · 1 % de 58 900 $ à 294 600 $ · 1,5 % de 294 600 $ à 589 200 $ · 2 % de 589 200 $ à 1 178 500 $ · 2,5 % de 1 178 500 $ à 2 256 100 $ · 3 % au-delà · 4 % au-delà de 3 332 100 $.

Reste du Québec : 0,5 % jusqu'à 58 900 $ · 1 % de 58 900 $ à 294 600 $ · 1,5 % au-delà.

CalculImmo.ca applique automatiquement le bon barème selon votre sélection.

En vertu de la réglementation fédérale canadienne, la mise de fonds minimale est :

• 5 % pour les propriétés dont le prix est de 500 000 $ ou moins
• 10 % sur la tranche entre 500 000 $ et 999 999 $
• 20 % pour les propriétés à 1 000 000 $ et plus

Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, l'acheteur doit souscrire une assurance hypothèque SCHL, dont la prime varie de 2,80 % à 4 % du montant emprunté.

La prime SCHL est calculée sur le montant emprunté (prix − mise de fonds) :

• Mise de fonds ≥ 15 % → prime de 2,80 %
• Mise de fonds ≥ 10 % → prime de 3,10 %
• Mise de fonds ≥ 5 % → prime de 4,00 %

Pour éviter la prime SCHL, il faut disposer d'une mise de fonds d'au moins 20 % du prix d'achat. La prime est généralement ajoutée au solde du prêt et amortie sur la durée du prêt hypothécaire.

Voici les principaux frais à budgéter lors d'un achat immobilier au Québec :

• Mise de fonds (5 % à 20 %+ du prix)
• Prime SCHL si mise de fonds < 20 %
• Taxe de bienvenue (droits de mutation)
• Frais de notaire : environ 1 000 $ à 2 500 $
• Frais d'inspection préachat : environ 400 $ à 800 $
• Ajustement de taxes municipales et scolaires au prorata
• Frais ponctuels : don mobilier, équipements inclus, etc.

CalculImmo.ca inclut tous ces postes dans son module Besoins en Capital, y compris les frais et crédits ponctuels à l'achat.

Le cashflow mensuel net est calculé ainsi :

Cashflow = Revenus locatifs − Dépenses fixes − Paiement hypothécaire

Les dépenses fixes incluent typiquement : taxes municipales, taxes scolaires, assurances, électricité (parties communes), frais de gestion et provisions pour entretien.

CalculImmo.ca vous permet d'entrer chaque poste de revenu et de dépense individuellement, avec choix de fréquence mensuelle ou annuelle. Le cashflow se met à jour en temps réel à chaque modification.

Le Cap Rate (taux de capitalisation) mesure la rentabilité d'un immeuble indépendamment du financement. Il se calcule :

Cap Rate = RNE ÷ Prix d'achat × 100

Le RNE (Revenu Net d'Exploitation) = revenus bruts − dépenses d'exploitation (sans l'hypothèque).

Son avantage : il permet de comparer des immeubles peu importe leur structure de financement. Au Québec, un Cap Rate de 5 à 7 % est généralement considéré comme sain, mais cela varie selon les marchés (Montréal vs régions).

Le stress test hypothécaire est une règle fédérale canadienne imposée depuis 2018. Elle oblige les acheteurs à se qualifier pour un taux hypothécaire plus élevé que celui qu'ils obtiennent réellement.

Le taux de qualification minimal est le plus élevé entre : le taux contractuel + 2 %, ou le taux plancher fixé par le gouvernement.

Dans CalculImmo.ca, le Stress Test sert à simuler l'impact d'une hausse de taux au moment du renouvellement sur votre cashflow mensuel — une information cruciale pour évaluer la résilience de votre investissement.

Au Canada, la Loi sur les intérêts exige que les prêts hypothécaires à taux fixe soient capitalisés au maximum deux fois par an (semi-annuellement). C'est différent des États-Unis et de la plupart des pays où la capitalisation mensuelle est standard.

En pratique, cela signifie que le taux effectif de votre hypothèque est légèrement différent du taux annoncé. CalculImmo.ca applique automatiquement la règle de capitalisation semi-annuelle canadienne, ce qui garantit des calculs précis selon les normes légales en vigueur.

Oui, CalculImmo.ca est entièrement gratuit, sans inscription, sans abonnement, sans carte de crédit requise.

Pour votre vie privée : aucune donnée n'est envoyée à un serveur. Tous vos projets, prix d'achat, revenus et paramètres sont stockés uniquement dans votre navigateur (localStorage). Ils ne quittent jamais votre appareil, sauf si vous choisissez de faire un export Backup manuellement.

Google Analytics est utilisé de manière optionnelle (avec votre consentement) pour comprendre comment améliorer l'outil.